为何银行坏账率依然可控?

点击关注“坚料志”头像，不错过每条香港大新闻。

自从美联储加息以来，香港房地产市场下挫，工商物业板块更成为「重灾区」。不少香港发展商及著名物业投资者，现已陷入「入不敷出」及「资不抵债」之局面，为何本港银行坏账率却依然在可控水平？

1. 这几年，金管局锐意扶持中小企业，并建议银行以「还息不还本」的方式，为中小企业拖延债务。这建议虽然避免中小企业在早前出现「集体倒闭」之情况，中小企业更暂时不用还本，但总体利息支出却不断累积起来。

本港经济出现的问题实属「结构性」而「周期性」，有限度的拖延政策属无可厚非，但始终非长久之道。在「复常」后，香港经济的问题便正逐步浮现，且越来越严重。

有趣的是，某些二、三线地产商及著名物业投资者，虽坐拥过百亿港元的资产，但过去几年并没有大规模卖楼，只有租金及酒店等收入，营业额不足8亿港元，亦纷纷向银行申请「还息不还本」的计划。即使这计划早已完结，但他们依然继续逼迫银行把计划延续下去，甚至乎向金管局「求助」，打算无了期的「只还息」，营造出「付息准时、并无违约」的假象。

不少中小型银行，因其净资产规模不足，无法承受大额拨备，便继续向这些债台高筑的物业投资者批出「还息不还本」方案，亦不断替它们「展期」。这些中小型银行就算不把相关客户当作「正常」客户，亦只会把它们列入「关注」范围，从而大幅度减少银行自身所需要的拨备金额。

2. 某些地产商早已无法付息，便无可奈何的被列为「问题户口」，内部需调整至不同程度的「坏账」评级。中小型银行的坏账拨备会增加，但大型银行采用不同的估算模型，在客户降级的过程中，仍可以靠物业估值抵销潜在亏损，最终把损失的估算控制在较低的水平。

现实情况是，估价行虽然所谓的「独立专业人士」，但「受人钱财，替人消灾」，都会尽可能配合银行。有趣的是，当客户如常还息时，估价行对物业的估值可以很进取，但现在得知客户财务状况出问题后，估价行便立刻调低相关物业估值。业主的财务状况理应与物业估值无关，但为何估价行为物业进行估值时，却明显地会参考业主之情况呢？

美国10年期国库债券孳息率在4厘以上多时，这几年间绝大部份香港财团的物业估值所用的cap rate仍然在2.5厘左右。今年起，上市公司核数师才开始质疑估值，估价行只得开始以3.5厘进行估算。到底3.5厘是否符合现实？在市场上，全幢物业的售价所反映之cap rate，至少在6厘或以上的水平。

换句话说，这侧面证明了香港物业估值可能出现非常严重的「水分」，物业估值及真实市价，恐怕有至少50%之差距（即按估值「劈价」一半才能售出）。这几年来，香港地产商仍一直以cap rate 3.5厘的水平放售全幢工商物业，当然是买卖两闲了。银行以现在的物业估值作为计算，坏账率自然可以大幅地调低。

3. 这几年间，不少业主为了付息，便向财务机构借款。有些银行眼见客户出问题，甚至乎主动建议它们向财务机构查询，或「隻眼开隻眼闭」的要业主找财务公司做「二按」，客人取得资金后便即交到银行手上，从而营造出「准时付息」之假象，据此，银行便可以拖延时间，暂时不处理这「问题户」，还可以短暂地「解决」潜在的坏账问题。

4. 这种「以债养债」的方式，更显得越来越「五花八门」。最近几个月，有私募基金不断拜访二、三线地产商及各大小银行。一方面，这些私募基金向企业借钱，供它们作日常运营开支及付息之用。甚至乎，若企业有尚未完工的发展项目，也可以再借一笔钱从而避免「烂尾」。完工后，企业更可分层分单位的沽售物业。即使把项目完工仍会出现亏损，但好歹也能增加出售的机会，从而改善企业的现金流情况。

这根本就是「白武士」呀，到底有什么大问题呢？「白武士」毕竟并非「小护士」，与其说它们是「救企业」，还不如说它们只是负责「把企业的最后一滴血也放了」。

「白武士」所提供的资金并非无本，而是要相关银行签订inter-creditors agreement，要银行放弃「一按」，或至少一起成为「一按」。银行当初无法再增加贷款的原因，自然是因为项目成本太贵而「值博率」不高。银行亦很难为「问题户口」加额。私慕基金看准机会，并提供有限度资金，却要「排头位」。举例来说，一个本来值90亿港元的项目，但以现时情况来说，建成後或许只能以30至40亿元左右放售，银行已投入了20亿港元。现时，私慕基金只需再提供8亿港元左右，发展商便可以继续「动工」。最终，即使整个项目只能以8亿港元沽售，私慕基金仍可以把本金收回，但银行却血本无归。

该银行并非不知当中的情况，只是把「烂尾项目」收回来了，银行亦无暇处理。此外，有人出资让项目完工，亦可以增加售出的机会。一般建筑期为两至三年，或许届时已走过经济低谷，这亦算是「买一个希望」。至于，其他与该项目无关的银行，得知有新资金投入该发展商，便可以此为借口，乘势拖慢「评级下降」的进度，成功减少拨备金额。

总体而言，银行有不少方法可以拖延客户“评级下降”的速度，从而减少拨备及坏账的金额。若我们面对的调整只属“周期性问题”，现在的拖延政策实属无可厚非，但香港房地产市场泡沫爆破，特别是工商物业板块而言，一直都是“结构性问题”。

本港银行在操控「拨备」及「坏账」的同时，理应做好两手准备，尽快作出大幅度增资的安排，才能增强整个金融体系的稳定性。

文：寒柏